空き家について心の片隅にはあるものの、どうしたらいいのかわからず放置している方も多いのではないでしょうか。
私にも田舎に実家がありますが、空き家再生を手掛ける不動産会社に勤める前はどうしたらよいかわかりませんでした。
「固定資産税はかかるし草刈りも大変だし、もう空き家を処分したい…でも何からしたらいいのかわからない…」
「実家を売却する準備として、メリット・デメリットを知っておきたい」
そんな方に向けて、
- 空き家売却のメリット
- 空き家売却のデメリット
- 空き家売却の手順
- 空き家売却にかかる費用
- 空き家売却の注意点
について解説していきます。
空き家売却の11個のメリット
空き家を手放すのは少し勇気がいりますが、実は売却することで得られるメリットはたくさんあります。
固定資産税の負担や管理の手間から解放されるだけでなく、思ったより早く現金化できるケースも少なくありません。
ここでは、空き家を売却したときに得られる主な11個のメリットをわかりやすく紹介します。
1.現金ですぐ受け取れる
早く現金化できれば、生活費の足しにもなり、余裕があれば投資にも回せます。
また不動産会社が買主の場合、早ければ1週間もかからずに決済できることもあります。
2.資金計画を立てやすい
不動産会社が買主の場合、査定価格がそのまま買取価格です。
売買契約から決済までの時間も早くわかりやすいです。
仲介と違って、お客様がつかず販売価格が下がるといったこともありません。
3.買主を見つける必要がない
仲介の場合は買主を探す必要があります。
一般的に3ヶ月から半年ほど成約まで時間がかかります。
空き家の状態によっては買い手がつかず、さらに多くの時間がかかる場合もあります。
その点、不動産会社が買主の場合は、探す時間が必要ありません。
4.仲介手数料の負担がない
不動産会社が買主の場合、仲介による売却ではないので仲介手数料の負担がありません。
通常の仲介売却では、売却価格が1,000万円なら「（1,000万円×3％＋6万円）×消費税＝約39万6,000円」の仲介手数料が発生します。
しかし、買取ではこの手数料が0円。
万が一、仲介より40万円安く売れたとしても、仲介手数料分を差し引けば実質の手取りはほぼ同じになります。
5.不要な家具・家財をそのままにして売却できる
仲介の場合は、新しい買主に内覧をしてもらうため、家具や家財は撤去してハウスクリーニングをしていないといけません。
たとえば、家具や家財の撤去費用は3LDKの一戸建てで約15〜30万円、ハウスクリーニングは5〜10万円ほどかかるのが一般的です。
合計で20〜40万円前後の出費になるケースも少なくありません。
その点買取の場合は、不動産会社が不要な家具・家財の撤去も込みで買取価格を決めるので、手間がかかりません。
6.解体費用がかからない
不動産会社が空き家のまま買取する場合、リフォームして賃貸に出したり、再販売することが前提です。そのため、売主が前もって費用をかけて解体する必要はありません。
また、田舎での空き家の場合、更地にしても買い手がつかず、駐車場にしても1台3,000円くらいが相場で、維持費を回収できないこともよくあります。
7.周囲に売却を知られるリスクが少ない
仲介では、広告を出したり購入希望者の内覧があったりするので、空き家を売却する前の段階でご近所に売却を知られる可能性が高いです。
「〇〇さんのお宅、何かあったのかしら・・・」といった噂話が広がることは、あまり気持ちの良いものではありません。
その点不動産会社の買取の場合は、不動産会社との契約なので、空き家の売却が完了するまでに知られるリスクは低いでしょう。
8.売主の契約不適合責任を免責できる
まず契約不適合責任とは、「契約書通りの物件を引き渡す責任」のことです。
契約書通りでない物件を引き渡した場合、損害賠償や契約解除のリスクがあります。
例えば物件の傾きや雨漏りなど、構造上の不具合の場合です。
ただし、不動産会社が買主の場合は不動産取引のプロとして扱われます。
多少の不具合は考慮して買い取るので、売主であるあなたの物件の不具合について責任を追求しないと契約書に記すことが多いです。
9.維持管理の手間から開放される
空き家を所有していると、建物の老朽化に伴う修理や、庭の草刈り・植木の伐採など、維持管理に手間や費用がかかります。
自治会費なども払わないといけません。
こういった負担がすべてなくなるので、時間や費用だけでなくメンタル的な負担もなくなります。
10.税負担がなくなる（固定資産税・将来の相続税）
固定資産税や都市計画税の負担がなくなります。
毎年2万円だとしても、10年で20万円、20年で40万円と考えると、税負担がなくなるのは大きなポイントです。
また将来の不動産の相続自体もなくなるので、相続財産を洗い出す手間や相続税の支払いもなくなります。
11.リノベ可能物件としてアピールできる
最近は、自分好みに部屋をリノベーションするのも人気です。
また若くて新築を購入する予算がない場合に、中古物件を購入するパターンもあります。
空き家のまま残しておくことで、そのような需要を取り込むこともできます。
空き家売却の5つのデメリット（一般仲介の場合）
空き家を売るとき、多くの人が考えるのは「不動産業者に仲介してもらう」方法です。
仲介は、買主を探してもらえる安心感がある反面、時間や費用の負担がかかることがあります。
ここでは、一般仲介で空き家を売却する際に知っておきたい5つのデメリットをわかりやすく解説します。
あらかじめ注意しておけば、「こんなはずではなかった…」と後悔することも防げますよ。
1.仲介手数料がかかる
売却金額が４００万円を超える場合、(売却金額×3%+6万円)×消費税が必ずかかります。
売却金額が大きいほど負担が大きくなるため、注意が必要です。
2.売却まで時間がかかる
仲介業者は、依頼を受けてから買主を探し始めます。
条件に合う買主を見つけるには数ヶ月かかることがあり、すぐに現金化したい人にとっては不向きです。
3.家の片付け・掃除が必要
内覧を受け入れるために家具や家財を撤去し、室内を清掃する必要があります。
3LDKの家なら撤去費用が15〜30万円、ハウスクリーニングが5〜10万円程度かかるのが一般的です。
さらに、老朽化している場合は「簡易リフォーム（10〜50万円）」を求められることもあります。
4.買主から値下げ交渉を受ける可能性がある
買主から「リフォーム代を差し引いてほしい」「雨漏りがある」といった値下げ交渉を受けることがあります。
また、不動産業者による買取ではなく一般買主のため、引渡し後に隠れた不具合が見つかると、一定期間「契約不適合責任」を負うリスクもあります。
5.同じ土地や建物を利用することができなくなる
一旦空き家を売却してしまうと、その土地建物を再び買い戻すことはできない可能性が高いです。
長年住み慣れた愛着のある土地建物の場合は、よく考えて決断することをおすすめします。
空き家売却の4つのデメリット（買取業者を利用する場合）
「できるだけ早く現金化したい」「手間をかけずに売りたい」という人におすすめなのが、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
仲介と違ってすぐに売却できるメリットがありますが、その分、売値が下がるなどのデメリットもあります。
ここでは、買取業者に空き家を売るときに注意したい4つのポイントを紹介します。
仕組みを理解しておくことで、自分に合った売却方法を選びやすくなりますよ。
1.仲介より売値が下がる傾向がある
買主の不動産会社は、リフォームや解体をして再販する場合が多いので、リフォーム・解体費用を考慮して買取価格を計算します。
そのため、仲介だけする場合と比べて、買取価格が下がる傾向があります。
2.買取を扱う不動産業者が少ない
必ず再販できるとは限らないので、空き家を購入すること自体がリスクです。
そのため40年、50年以上経って修繕が必要な空き家を買い取る不動産業者は多くはありません。
3.物件によっては買い取れない
不動産会社も営利会社なので、最低限の利益は必要です。
物件の状況によっては、リフォーム費用が高くついたり再販の見込みがないと、買い取れない可能性があります。
4.同じ土地や建物を利用することができなくなる
一旦空き家を売却してしまうと、その土地建物を再び買い戻すことはできない可能性が高いです。
長年住み慣れた愛着のある土地建物の場合は、よく考えて決断することをおすすめします。
空き家売却の6ステップ
空き家売却のメリット・デメリットについて見てきました。
ここからはいよいよ売却の手順です。
実は、空き家の売却は大きく6つのステップで進めていけばOKです。
最初に登記や所有権を確認し、信頼できる不動産会社を選ぶところからスタートします。
ひとつずつ順を追って見ていけば、スムーズに手続きを進められますよ。
1.空き家の登記・所有権を確認する
基本的に、不動産は自分のものでないと売却できないため、空き家が誰のものかを確認する必要があります。
法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）というものを取得すると、だれが所有者かが記載されていますので確認してみましょう。
持ち主が親や祖父母の場合、本人に名義を変更する必要があります（相続登記）。
また、住宅ローンが残っている場合、金融機関が抵当権を設定しています。
抵当権とは「もし住宅ローンが払えなくなったら、物件を売却して返済にあてますね」というものです。
この場合、抵当権の抹消手続きをしないと売却が難しくなります。
2.買取依頼する不動産会社を選ぶ
地元の不動産買取業者に相談してみましょう。
地元エリアの土地相場や需要動向を熟知しているため対応が柔軟です。
適正な価格で素早く売却できる可能性が高いです。
3.空き家の買取査定を受ける
不動産会社が決まったら買取査定をしてもらいます。
まずは机上査定で下記を調査して概算を見積もります。
- 所在地
- 築年数
- 土地の条件
- 周辺の取引事例
条件的にOKなら訪問査定へ進むという流れです。
訪問査定に進むと、さらに詳しく下記内容を調査するため、より正確な金額が算出されます。
- 建物や設備の状態
- インフラの状態
- 周辺環境
ここで、実際に売却するかどうかを決断します。
4.売買契約を結ぶ
契約書は事前に草案を渡されるので、内容をしっかり読んで、間違いがないか確認しておきましょう。
ポイントは、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免責されているかを確認することです。
この免責がないと、後で損害賠償を請求されることがあります。
空き家の買取業者は、特約で「現状渡し」として売主の責任はないケースが多いですが、念のためチェックしておきましょう。
また売買契約を結ぶときは、一般的に手付金を支払います。
金額は売買代金の5％〜10％くらいです。
5.決済・引き渡しをおこなう
契約締結後、残代金を一括で受け取ります。
その後、司法書士に依頼して、空き家の所有権を売主から買主に移転します。
最終的に鍵を引き渡して売買完了です。
一般的に決済・引き渡しの手続きは不動産会社や金融機関で行われます。
6.確定申告を行う
空き家を売却して譲渡益が出た場合、翌年の確定申告で譲渡所得税を申告する必要があります。
所有期間が5年超なら約20％の税金が必要です。
ただし、「空き家に関する3000万円特別控除」や「買い替えの特例」を活用して税負担を軽減することもできます。
空き家売却にかかる費用
空き家を売却するには、仲介手数料や登記、税金など、さまざまな費用がかかります。
「売れた金額がそのまま手元に入る」と思っていた方は、意外に感じるかもしれません。
とはいえ、費用の内訳をあらかじめ知っておけば、資金計画も立てやすく安心です。
ここでは、空き家売却の際に必要となる主な費用と、その相場をわかりやすく解説します。
仲介手数料
仲介の場合、2024年7月1日以降「低廉な空家等」（800万円以下の土地建物）は、30万円☓消費税で上限33万円まで手数料がかかるようになりました。
ただし、買取の場合は、業者が直接購入するので仲介手数料はかかりません。
登記関連費用
登記関連費用には、抵当権抹消登記費用、相続登記費用（所有権移転）、司法書士報酬があります。
住宅ローンを完済していても抵当権が残っている場合は、抵当権抹消登記が必要です。
相続の場合は相続登記も必要です。
これらをまとめて司法書士に依頼すると、一般的な報酬相場は10万円前後です。
税金
空き家を売却すると、契約や登記、譲渡益などに応じて税金がかかります。
ここでは、主な4つの税金の種類とポイントを簡単に整理します。
1.売買契約書の印紙代
契約書に貼る印紙代がかかります。
例えば、契約金額が50万円超〜100万円以下の場合は1千円、100万円超〜500万円以下の場合は2千円といったように、段階的に上がっていきます。
2.登記の際の登録免許税
「登記関連費用」のところでも話しましたが、所有権移転などをする際に、登記をすることに対する税金が登録免許税です。
3.譲渡所得の所得税・住民税
物件売却時に譲渡益がでます。この譲渡益に所得税、住民税がかかります。
翌年の確定申告で譲渡益を申告して納税します。
税率は、所有期間が5年超の場合、長期譲渡所得として約20％です。
5年未満の場合は約40％になります。
4.固定資産税・都市計画税の精算
固定資産税は、法律では毎年1月1日時点の所有者が納税義務を負います。
ただし一般的には、引き渡し前の分を売主が、引き渡し後の分を買主が負担するように分け合います。
その他費用
・解体費用（100万円〜300万円）
・クリーニング・リフォーム費用（数万円）
・不用品処分（数十万円）
ただし、この金額は売買金額に含まれているので、売買金額の他にかかる費用ではありません。
空き家売却の注意点
空き家を売却する際は、手続きや費用だけでなく、思わぬ落とし穴にも注意が必要です。
更地にするタイミングや登記の整理、税金の特例、契約内容の確認などを怠ると、損をしたりトラブルになることもあります。
ここでは、空き家を安全・確実に売却するために知っておきたい4つの注意点を紹介します。
更地にすることが最善策とは限らない
「更地にした方が売れるかも？」と考えてしまいがちですが、そうとは限りません。
もちろん新築のニーズがある場所であれば、解体して更地にしても売れる可能性があります。
ただし田舎の場合は要注意です。
更地にしたけど全く売れず、固定資産税は6倍になることもありえます。
登記関係を整理（相続登記を完了）
相続で空き家を取得した場合は「相続登記」を完了させる必要があります。
この相続登記が複雑になる場合があります。
例えば、相続人が多数いたり、名義が祖父母のままなどです。
このような場合は司法書士に依頼するのが安全です。
空き家の特例を活用
「空き家の3000万円特別控除」という税金の優遇制度があります。
被相続人（親など）が住んでいた家を売る場合、最大3000万円まで非課税になるというものです。
ただし、耐震基準や築年数などの条件を満たす必要があります。
売主の契約不適合責任の確認
2020年より民法改正で契約不適合責任が売主の義務になりました。
そのため条文では、契約不適合責任がうたわれています。
特約に「現状引渡し」や「免責」等の、責任を負わない旨が書かれていることを確認しましょう。
